上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）
上证发〔2025〕138号
2025年12月31日
各市场参与人：
为了落实《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《商业不动产基金公告》），进一步规范公开募集不动产投资信托基金（以下简称不动产基金）业务，上海证券交易所（以下简称本所）修订形成了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，经中国证监会批准，现予以发布，并自发布之日起施行。本所于2021年1月29日发布的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》（上证发〔2021〕9号）同时废止。
为做好规则适用，现就有关事项通知如下：
一、为促进不动产基金的发展，本所暂免收取不动产基金上市初费、上市年费和交易经手费。
二、本所不动产基金的开盘价、收盘价，适用基金交易的相关规定。符合《商业不动产基金公告》规定的基金产品参与本所各类业务及平台等其他未尽事宜，参照本所相关规定中关于公开募集基础设施证券投资基金的规定执行。
三、本所同步更新了不动产基金风险揭示书必备条款指南，相关市场参与人应当根据前述指南制定风险揭示书。
特此通知。
附件1：上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为了规范上海证券交易所（以下简称本所）公开募集不动产投资信托基金（以下简称不动产基金）业务，保护投资者合法权益，根据《证券法》《证券投资基金法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《基金指引》）、《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《商业不动产基金公告》）、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称《资产证券化业务管理规定》）等有关法律、行政法规、部门规章、规范性文件（以下统称法律法规），制定本办法。
第二条 本办法所称不动产基金以及不动产资产支持证券是指符合《基金指引》《商业不动产基金公告》规定的基金产品以及资产支持证券。
不动产基金份额在本所的发售、上市交易以及不动产资产支持证券在本所的挂牌转让等业务活动，适用本办法。本办法未作规定的，适用《上海证券交易所证券投资基金上市规则》（以下简称《证券投资基金上市规则》）等本所其他有关规定。
第三条 不动产基金份额在本所上市交易、不动产资产支持证券在本所挂牌，不表明本所对该产品的投资风险或者收益等作出判断或者保证。不动产基金、不动产资产支持证券的投资风险，由投资者自行判断和承担。
第四条 基金管理人、基金托管人、不动产项目运营管理机构等业务参与机构及其人员从事不动产基金业务活动，资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产服务机构、原始权益人等业务参与机构及其人员从事不动产资产支持证券业务活动，应当恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉，有效防范利益冲突。
基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人等不动产基金、不动产资产支持证券的信息披露义务人，以及不动产基金的收购和基金份额权益（以下简称份额权益）变动活动中的信息披露义务人应当及时、公平地履行信息披露义务，保证其向本所提交的文件和披露的信息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
为不动产基金、不动产资产支持证券提供服务的财务顾问、会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等专业机构及其人员，应当勤勉尽责，严格遵守执业规范和监管规则，按照规定和约定履行义务，保证其出具的文件和专业意见真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
第五条 基金管理人、基金销售机构以及本所会员应当加强基金投资者保护，通过多种渠道开展投资者教育，充分揭示相关风险，切实履行投资者适当性管理职责，引导投资者理性参与基金投资。
投资者买卖不动产基金份额，应当遵守中国证监会以及本所的有关规定。
第六条 本所依照法律法规、本办法、本所其他有关业务规定、上市（挂牌）协议，以及业务参与机构及其有关人员、信息披露义务人、专业机构及其有关人员、投资者及其有关人员（以下简称监管对象）所作出的承诺等，对监管对象实施自律管理。
第七条 不动产基金的登记结算相关业务适用中国证券登记结算有限责任公司（以下简称中国结算）有关规定。
第二章 申请条件与审核程序
第八条 不动产基金拟在本所上市的，基金管理人应当向本所提交不动产基金上市申请，由本所审核是否具备上市条件；资产支持证券管理人应当同时向本所提交不动产资产支持证券挂牌申请，由本所确认是否符合相关条件。
第九条 不动产基金申请在本所上市的，应当符合《基金指引》《商业不动产基金公告》和本所规定的条件。
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上证发〔2025〕138号
2025年12月31日
各市场参与人：
为了落实《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《商业不动产基金公告》），进一步规范公开募集不动产投资信托基金（以下简称不动产基金）业务，上海证券交易所（以下简称本所）修订形成了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，经中国证监会批准，现予以发布，并自发布之日起施行。本所于2021年1月29日发布的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》（上证发〔2021〕9号）同时废止。
为做好规则适用，现就有关事项通知如下：
一、为促进不动产基金的发展，本所暂免收取不动产基金上市初费、上市年费和交易经手费。
二、本所不动产基金的开盘价、收盘价，适用基金交易的相关规定。符合《商业不动产基金公告》规定的基金产品参与本所各类业务及平台等其他未尽事宜，参照本所相关规定中关于公开募集基础设施证券投资基金的规定执行。
三、本所同步更新了不动产基金风险揭示书必备条款指南，相关市场参与人应当根据前述指南制定风险揭示书。
特此通知。
附件1：上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为了规范上海证券交易所（以下简称本所）公开募集不动产投资信托基金（以下简称不动产基金）业务，保护投资者合法权益，根据《证券法》《证券投资基金法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《基金指引》）、《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《商业不动产基金公告》）、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称《资产证券化业务管理规定》）等有关法律、行政法规、部门规章、规范性文件（以下统称法律法规），制定本办法。
第二条 本办法所称不动产基金以及不动产资产支持证券是指符合《基金指引》《商业不动产基金公告》规定的基金产品以及资产支持证券。
不动产基金份额在本所的发售、上市交易以及不动产资产支持证券在本所的挂牌转让等业务活动，适用本办法。本办法未作规定的，适用《上海证券交易所证券投资基金上市规则》（以下简称《证券投资基金上市规则》）等本所其他有关规定。
第三条 不动产基金份额在本所上市交易、不动产资产支持证券在本所挂牌，不表明本所对该产品的投资风险或者收益等作出判断或者保证。不动产基金、不动产资产支持证券的投资风险，由投资者自行判断和承担。
第四条 基金管理人、基金托管人、不动产项目运营管理机构等业务参与机构及其人员从事不动产基金业务活动，资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产服务机构、原始权益人等业务参与机构及其人员从事不动产资产支持证券业务活动，应当恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉，有效防范利益冲突。
基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人等不动产基金、不动产资产支持证券的信息披露义务人，以及不动产基金的收购和基金份额权益（以下简称份额权益）变动活动中的信息披露义务人应当及时、公平地履行信息披露义务，保证其向本所提交的文件和披露的信息真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
为不动产基金、不动产资产支持证券提供服务的财务顾问、会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等专业机构及其人员，应当勤勉尽责，严格遵守执业规范和监管规则，按照规定和约定履行义务，保证其出具的文件和专业意见真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
第五条 基金管理人、基金销售机构以及本所会员应当加强基金投资者保护，通过多种渠道开展投资者教育，充分揭示相关风险，切实履行投资者适当性管理职责，引导投资者理性参与基金投资。
投资者买卖不动产基金份额，应当遵守中国证监会以及本所的有关规定。
第六条 本所依照法律法规、本办法、本所其他有关业务规定、上市（挂牌）协议，以及业务参与机构及其有关人员、信息披露义务人、专业机构及其有关人员、投资者及其有关人员（以下简称监管对象）所作出的承诺等，对监管对象实施自律管理。
第七条 不动产基金的登记结算相关业务适用中国证券登记结算有限责任公司（以下简称中国结算）有关规定。
第二章 申请条件与审核程序
第八条 不动产基金拟在本所上市的，基金管理人应当向本所提交不动产基金上市申请，由本所审核是否具备上市条件；资产支持证券管理人应当同时向本所提交不动产资产支持证券挂牌申请，由本所确认是否符合相关条件。
第九条 不动产基金申请在本所上市的，应当符合《基金指引》《商业不动产基金公告》和本所规定的条件。
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