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根据《上海市人民代表大会常务委员会关于修改《上海市养老服务条例》等12件地方性法规和废止《上海市保护和发展邮电通信规定》等6件地方性法规的决定》 （上海市人民代表大会常务委员会公告〔十六届〕第22号），此文件已被修改。
上海市住宅物业管理规定（2022年修正）
上海市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第136号
2022年10月28日
（2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 2010年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订 根据2018年11月22日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》第一次修正 根据2020年12月30日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改本市部分地方性法规的决定》第二次修正 根据2022年10月28日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议《关于修改〈上海市公共场所控制吸烟条例〉等5件地方性法规和废止〈上海市企业名称登记管理规定〉的决定》第三次修正）
目录
第一章 总则
第二章 业主及业主大会
第三章 物业管理服务
第四章 物业的使用和维护
第五章 法律责任
第六章 附则
第一章 总则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。
第三条 本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。
第四条 市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。
市房屋行政管理部门履行以下职责：
（一）制定本市物业管理相关政策；
（二）建立完善本市物业管理分级培训体系；
（三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；
（四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；
（五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台；
（六）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。
区房屋行政管理部门履行以下职责：
（一）组织实施物业管理相关政策和制度；
（二）实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理；
（三）指导和监督物业管理招投标活动；
（四）实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理；
（五）实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）确认等事项；
（六）指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理；
（七）指导乡、镇人民政府和街道办事处开展物业管理业务培训；
（八）落实物业管理方面的其他监督管理职责。
本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划资源、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监管、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。
第五条 区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。
乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事务。
乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责：
（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；
（二）指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；
（三）参加物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；
（四）办理物业服务合同备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务；
（五）监督业主、使用人按照规定使用和维护物业；
（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；
（七）建立物业应急服务保障机制；
（八）法律、法规、规章规定的其他职责。
第六条 本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新。
居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。
第七条 市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。
本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。
第二章 业主及业主大会
第八条 住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
第九条 区房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，区房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域。
建设单位在房屋销售时，应当将区房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。
第十条 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第八条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
物业管理区域调整后，区房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。
第十一条 建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管机构提交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交前款规定的资料。
业主可以向房管机构、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。
第十二条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）履行其承担的房屋使用安全责任；
（七）向业主委员会提供联系地址、通讯方式；
（八）法律、法规规定的其他义务。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
第十三条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十四条 物业管理区域符合本规定第十三条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：
（一）物业管理区域核定意见；
（二）物业管理用房配置证明；
（三）业主清册和物业建筑面积；
（四）物业出售并交付使用时间；
（五）已筹集的专项维修资金清册。
建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。
第十五条 乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。
......
根据《上海市人民代表大会常务委员会关于修改《上海市养老服务条例》等12件地方性法规和废止《上海市保护和发展邮电通信规定》等6件地方性法规的决定》 （上海市人民代表大会常务委员会公告〔十六届〕第22号），此文件已被修改。
上海市住宅物业管理规定（2022年修正）
上海市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第136号
2022年10月28日
（2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 2010年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订 根据2018年11月22日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》第一次修正 根据2020年12月30日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改本市部分地方性法规的决定》第二次修正 根据2022年10月28日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议《关于修改〈上海市公共场所控制吸烟条例〉等5件地方性法规和废止〈上海市企业名称登记管理规定〉的决定》第三次修正）
目录
第一章 总则
第二章 业主及业主大会
第三章 物业管理服务
第四章 物业的使用和维护
第五章 法律责任
第六章 附则
第一章 总则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。
第三条 本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。
第四条 市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。
市房屋行政管理部门履行以下职责：
（一）制定本市物业管理相关政策；
（二）建立完善本市物业管理分级培训体系；
（三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；
（四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；
（五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台；
（六）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。
区房屋行政管理部门履行以下职责：
（一）组织实施物业管理相关政策和制度；
（二）实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理；
（三）指导和监督物业管理招投标活动；
（四）实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理；
（五）实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）确认等事项；
（六）指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理；
（七）指导乡、镇人民政府和街道办事处开展物业管理业务培训；
（八）落实物业管理方面的其他监督管理职责。
本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划资源、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监管、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。
第五条 区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。
乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事务。
乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责：
（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；
（二）指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；
（三）参加物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；
（四）办理物业服务合同备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务；
（五）监督业主、使用人按照规定使用和维护物业；
（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；
（七）建立物业应急服务保障机制；
（八）法律、法规、规章规定的其他职责。
第六条 本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新。
居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。
第七条 市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。
本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。
第二章 业主及业主大会
第八条 住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
第九条 区房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，区房屋行政管理部门应当在五日内核定物业管理区域。
建设单位在房屋销售时，应当将区房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。
第十条 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第八条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
物业管理区域调整后，区房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。
第十一条 建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管机构提交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交前款规定的资料。
业主可以向房管机构、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款规定的资料。
第十二条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）履行其承担的房屋使用安全责任；
（七）向业主委员会提供联系地址、通讯方式；
（八）法律、法规规定的其他义务。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
第十三条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十四条 物业管理区域符合本规定第十三条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：
（一）物业管理区域核定意见；
（二）物业管理用房配置证明；
（三）业主清册和物业建筑面积；
（四）物业出售并交付使用时间；
（五）已筹集的专项维修资金清册。
建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。
第十五条 乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。
......