编者按

房地产企业作为我国国民经济重要组成部分之一，一直受到广泛关注。而房地产行业也因其特殊的行业性质，开发时间长，资金占用率高，有别于其他制造业，其财税处理也有独特之处。本期热点话题律商联讯携手专注于房地产企业的专业机构九鼎财税，以涉及税种作为分类标准，为您奉上房地产企业财税问题答疑特辑，解决您实务中遇到的问题*。

* 问题解答均来源于专家实务经验，非官方回复，仅供参考。

章节目录

增值税	企业所得税	个人所得税	土地增值税
房产税	印花税	综合业务	作者介绍

1.房地产开发企业收到定金、意向金、诚意金、订金、VIP会员费时，是否预缴增值税？　

房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

而“意向金、诚意金、定金、订金、VIP诚意费” 一般都是房地产企业在未取得预售许可证前向意向客户收取的意向款，它们不属于法律范畴，不受《合同法》保护，随时有可能退还。所以，“诚意金、订金、VIP 会员费”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项，应该在“其他应付款”科目核算。收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款，但河北情况较为特殊。

《河北营改增有关政策问题的解答（之八）》第七条明确，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

（1）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；
（2）收取的款项从 收取之日起三个月内退还给购房人。

综上，如属于河北的企业，需要多加留意。

2.我们是一家房地产开发企业，开发的项目目前尚未办理预售许可证，当前销售不够景气，为了抢占客户提前向部分意向客户收取了诚意金，请问该收入否应确认预收账款，预缴增值税？　

定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。会计处理时计入“其他应付款”科目核算。

在企业与客户签订预销售合同之后，此时诚意金的性质已经发生转变，变为定金，其实质上应属于预收账款，此时，将其从“其他应付款”科目转入“预收账款”科目核算，依照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

3.房地产开发企业销售现房是否要按3%预缴增值税？　

现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按增值税纳税义务发生时间，按适用税率计算缴纳增值税。

4.房地产开发企业对预缴的增值税是否能用来抵减当期增值税应纳税额？　

房地产开发企业对收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。

5.房地产开发企业销售不动产的纳税义务发生时间如何确定？　

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交付时间为准，此处的交付一般以买受人签订《交房确认书》为标志。若实际交付时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

如果发生延迟交付，又可以分为企业原因和买受人原因两种情况，

（1）因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。
（2）对于因房地产开发企业原因造成延迟交房的，延迟交付导致商品所有权风险未实现转移、因此未达到会计上收入的确认条件，此时应以实际交房时间作为纳税义务发生时间。

需要说明的是，对于因房地产企业原因延迟交付的情况，企业需要征询主管税务机关意见。

6.建筑服务发票需在发票备注栏备注项目名称及地址，目前房地产企业甲供材时是否需要在发票备注栏备注项目名称及地址？　

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条“增值税发票开具”第（三）款规定，提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

需要注意的是，目前仅对提供建筑服务的纳税人做了要求，建议企业不要擅自扩大，原因有二：一是增加了企业财务和对方企业开票的工作量；二是不利于企业成本合理分摊，有可能会加重企业土地增值税税收负担。

7.如何开具增值税红字发票？

8.我们是一家房地产企业，转让了一个未完工的在建工程项目，这个项目适用增值税一般计税方法。请问，对应的土地价款是否可以扣除？　

依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）文件第四条、第五条精神，房地产开发企业一般纳税人，适用一般计税时，转让尚未完工的在建工程，应以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。

此处的支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

综上，适用一般计税时，土地价款可以扣除。

9.我们是房地产企业，现在拟以名下土地对外投资参股其他公司，是否应缴纳增值税？　

营业税模式下，按照《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

但增值税不同于营业税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十条的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

因此，贵企业将名下土地对外投资，取得被投资方股权的行为，属于有偿转让不动产、无形资产，应按规定征收增值税。

10.代收费用增值税处理？

11.土地简易计税和一般计税分摊税务处理？

● 收入

1.房地产开发企业未签订预售合同收取的定金是否征税？　

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条的规定，签订预售合同或销售合同的收入为销售收入，因此签订销售合同之前收取的定金不属于销售收入，不应当征税。对于收取的定金将来签订预售合同时，一并纳入预收账款核算，作为销售收入，如果客户不再要房子，而没收的定金，作为营业外收入处理。如果企业虽然没有签订制式的预售合同，但是签订了相当于预售合同的协议，也应当认定为已经签订了预售合同，对此定金应该作为销售收入征税。

2.企业出租固定资产，租期3年，租金一次性取得，应如何确认收入？　

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。综上，企业一次性提前收取的租金收入，可在租赁期内分期确认收入。

3.我们公司目前处于筹建期，还没有开始产生经营，收到政府补助如何进行企业所得税涉税处理？　

按照《企业会计准则第16号——政府补助》规定，政府补助分为两类：

1.与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
2.与收益相关的政府补助，①用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本。②用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

对于收到政府补助所得税处理应当首先判定是否属于不征税收入，如果符合不征税收入条件按照《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）文件相关规定处理；如果不符合不征税收入条件应当作为政府补助在收到当期确认应税所得，发生的相关支出允许在税前扣除。

4.物业公司预收业主跨年度的物业管理费，应在何时确认企业所得税收入？　

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第二条第（四）款第八目规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

因此，物业公司预收业主跨年度的物业管理费，在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入。

5.企业所得税上对工资薪金总额是如何界定的？　

《企业所得税法实施条例》第三十四条规定，“企业发生的合理的工资、薪金支出，准予扣除。前款所称工资、薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。”

对于《企业所得税法实施条例》第四十、四十一、四十二条所称的“工资薪金总额”，是不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金的。

此外，大家在确认工资薪金时，可以参考《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号），文件中对确认工资薪金的合理性，提出了五条原则，包括：（1）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度（2）企业制订的工资薪金制度符合行业及地区水平（3）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的（4）实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务（5）有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。

请大家一定按照税法要求确认工资薪金，对于税会存在差异的要及时进行纳税调整。

● 费用

1.房地产企业的未完工收入是否允许作为三项费用扣除基数？　

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定，已经签订预售合同的收入应确认为销售收入，而销售收入是三项费用的扣除基数，因此房地产企业的未完工收入允许作为三项费用扣除基数。

但是，待完工年度该项收入结转为会计收入时，不能再次作为三项费用扣除基数。

2.房地产企业预售年度是否允许扣除未完工收入缴纳的税金及附加？　

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件第十二条规定，企业发生的期间费用，已经销售的开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税。准予当期按规定扣除。

3.企业支付的电力增容费、管网建设费、集中供热初装费摊销期限如何界定？　

根据《企业所得税法实施条例》第70条规定，其他长期待摊费用自发生之日起，按照不短于3年摊销。因此对一次性支付的费用，如果有合同规定服务年限的，应该服务合同年限内摊销，如果合同没有规定服务年限的，作为其他长期待摊费用应不短于3年摊销。

4.房地产企业是否可以预提费用列入计税成本？

5.园林绿化工程是否允许作为公共配套设施预提成本？　

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条规定，部分项目可以预提成本，其中包括公共配套设施建造费。

但是问题中提到的园林绿化工程，按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七第（四）款规定，应属于基础设施建造费，不属于公共配套设施，因此不允许预提成本。

6.房地产企业以地下人防设施作为地下车库出售或出租，是否作为计算计税成本的可售面积？计算有产权的地下车库是否作为计算计税成本的可售面积？　

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十三条规定，企业以地下基础设施作为停车场所的，作为公共配套设施处理，而公共配套设施在计算计税成本时，作为不可售面积，因此无论是无产权的地下人防设施，还是有产权的地下车库，都是以地下基础设施建造的停车场所，因此均可以不作为可售面积计算。

7.我们是一家房地产开发企业，经常从银行等金融机构借款，但银行只提供利息支付凭单，未开具发票，请问能否在企业所得税税前扣除？

8.企业向与企业无关的自然人借款的利息支出，在进行企业所得税税前扣除时是否需要合法票据？　

根据《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）第二条规定，企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据《企业所得税法》第八条和《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，准予扣除：1.企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为。2.企业与个人之间签订了借款合同。

企业向无关联的自然人借款支出应真实、合法、有效，借出方个人应按规定缴纳相关税费，并开具相应的发票，支出利息方应取得该发票才可以在税前扣除。

9.我们是一家房地产开发企业，之前因项目开发，有一笔借款来自股东方，请问该借款的利息支出如何进行企业所得税税前扣除？

10.企业因资金原因计提未实际支付的借款利息，是否可以税前扣除？　

根据《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，符合下列条件的准予扣除：1.企业向金融企业借款的利息支出。2.企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定发生的借款利息准予扣除，这里的利息支出要求实际发生，也即实际支付。

11.部分集团管理机构没有经营收入来源，其管理性质的业务招待费如何列支？可否按照其投资收益的一定比例进行列支？　

根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。业务招待费的计算基数包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，投资性收益不能作为计算业务招待费的基数。但如果该集团管理机构属于专门从事投资业务的公司，其投资收益可作为主营业收入处理。

12.财企〔2009〕242号文件和国税函〔2009〕3号文件中，有关职工福利费范围不一致，应如何处理？　

《财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企〔2009﹞242号）属于财务管理规范，而不属于税收规范。所以，在企业所得税方面，必须按照《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》及《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）的规定进行处理，即税法允许税前扣除的职工福利费才可以按规定在税前扣除，否则，不能在税前扣除。

13.新项目调研费用可否税前扣除？　

我公司是一家房地产开发企业，进行一新项目前期调研工作，发生了诸如规划设计费、咨询顾问费、勘察测绘费等相关费用，但不确定此项目最终能否成功获取。我公司是否可以将项目获取前所发生的前期调研费用计入当期损益税前扣除？

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条第一款规定，企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。

第三款规定，除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。

根据上述规定，问题所述各项费用属于管理费用范畴，且将上述费用资本化计入房地产项目开发成本可能会导致后期无相应收入与之配比，应直接作为费用申报税前扣除。

14.我们公司员工出差，购买机票同时购买了航意险，但是票据抬头为个人，可以企业所得税税前扣除吗？　

根据《关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号）第一条“关于企业差旅费中人身意外保险费支出税前扣除问题”规定，企业职工因公出差乘坐交通工具发生的人身意外保险费支出，准予企业在计算应纳税所得额时扣除。

企业入账时，应和注明对应人员的机票行程单一起贴附，作为税前扣除的佐证。

15.我们企业准备通过网络司法拍卖，竞拍一栋写字楼，法拍声明中约定“与房屋及过户相关的所有税费均由竞买人承担”，请问，如果我们代转让方承担了税款，未来能否税前列支？　

《企业所得税法》的第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

写字楼转让时，转让方应承担的税款有增值税、土地增值税、所得税、印花税，你方应承担契税、印花税。

转让方应由承担的税款，并不是企业的合理支出，不可以在企业所得税前扣除，但是税负金额又有可能很大，为了规避风险，建议您们提前做好税负测算，让领导全面全面了解后再慎重决策。

16.我们江西房地产企业以前按照核定征收，现在通知要改为查账征收。请问，原来我们在核定征收期间购入的固定资产未提折旧，现在能否按资产原值开始计提折旧计入管理费用？　

根据企业所得税法规定，企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧。企业征收方式由核定征收改为查帐征收的，核定征收期间应视同折旧已税前扣除，对按规定未计提的部分，不能补提，但可在其剩余年限内继续计提折旧并按规定税前扣除。

17.企业手续费及佣金支出税前扣除问题？

18.企业计算应纳税所得额时已经扣除的资产损失，在以后纳税年度全部或者部分收回时，应如何处理？　

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第三十二条规定：“……企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。”

此外，根据《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）第十一条的规定：“企业在计算应纳税所得额时已经扣除的资产损失，在以后纳税年度全部或者部分收回时，其收回部分应当作为收入计入收回当期的应纳税所得额。” 大家可以比照以上两条规定进行后续的税务处理。

19.法院判决企业支付赔偿金，但无法取得发票，此项支出可否在企业所得税税前扣除？　

《企业所得税法》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。该赔偿金的支出如果是与企业生产经营有关的，可以在企业所得税税前扣除。法院判决企业支付赔偿金，因为没有发生应税行为，所以无法开具发票，企业可凭法院的判决文书与收款方开具的收据作为扣除凭据。

20.房地产企业经常从电商采购物品，但是部分电商公司不给提供购物清单，发票能税前扣除吗？　

如果是普票，依据《国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第16号）文件第二条要求，销售方开具发票时，通过销售平台系统与增值税发票税控系统后台对接，导入相关信息开票的，系统导入的开票数据内容应与实际交易相符，如不相符应及时修改完善销售平台系统。

如果购买的商品种类较多，销售方可以汇总开具增值税普通发票。购买方可凭汇总开具的增值税普通发票以及购物清单或小票作为税收凭证。　

电商不符合要求，只是短期行为。如果电商暂时没有达到要求，企业可以凭借订单明细和自制的购物清单作为凭证，进行税前扣除。

如果是专票，不给清单的容易属于脱离税控系统开票，后续一旦发现有可能不让列支。

21.我们去年发生了某些支出，但是未取得发票，这次汇算清缴时可否进行税前扣除？　

依据《关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）文件第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

● 征管

1.企业所得税税前扣除凭证包括哪些？　

根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）第八条规定，税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。

内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。

外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

2.《企业所得税法》要求职工福利费按实际发生额记账，请问在发生福利费事项时，是否必须凭合法发票列支？　

根据企业所得税法规定的合理性原则，按《企业所得税法实施条例》对“合理性”的解释，合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。职工福利费属于企业必要和正常的支出，在实际工作中企业要对具体事项具体对待。如职工困难补助费，合理的福利费列支范围的人员工资、补贴无法取得发票的，有关收据、凭证就可以作为合法凭据，对购买属于职工福利费列支范围的实物资产和发生对外的相关费用应取得合法发票。

3.房地产公司组织的各种销售活动发生的费用，账务处理全部进入业务宣传费，是否存在税务风险？活动策划方案和各种活动资料能作为附件证明吗？　

销售活动中不排除业务招待，账务处理全部进入业务宣传费，有被税务机关调整到业务招待费的可能性，这样的话将导致企业所得税税负增加。

建议企业考虑成立活动组织、会展类公司，新设立公司为房地产公司提供服务作为主营业务收入，收取费用，并开具发票。

房地产企业凭服务类发票可全额计入销售费用。

4.我是一个房地产开发企业财务人员，我们开发的项目因建筑施工单位延误工期，我们按照规定对其罚款，请问收到罚款后需要为其开具发票吗？　

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

施工企业按照合同约定，向房地产企业支付工程延期罚款，这种情况下，房地产企业虽然收到违约金，但其未发生销售商品、提供服务等经营行为，不属于销售额中的价外费用，不缴增值税，因此不能开具发票。

5.我们房地产企业向另外一标段的施工企业支付了文明施工奖，需要他们为我们开具发票吗？　

房地产企业按照合同约定，向施工企业支付文明施工奖，属于施工企业按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第三十七条规定，提供建筑服务收取的价外费用，应并入销售额计算缴纳增值税，按“建筑服务”开具发票。

另外，建筑企业从甲方所取得的违约金、提前竣工奖励、材料差价、赔偿金等费用都属于此类。

6.跨期票据相关问题？

7.企业在企业所得税季度申报时是否只需填写本年累计金额？　

根据《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）〉等报表的公告》（国家税务总局公告2018年第26号）的规定，自2018年7月1日起，纳税申报表取消“本期金额”列次，企业在企业所得税季度申报时仅需填报“本年累计金额”列次，具体填报口径请按照填报说明执行。

8.实行查账征收的企业所得税纳税人企业所得税月（季）度预缴纳税时应使用何种申报表？　

根据《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）〉等报表的公告》（国家税务总局公告2018年第26号）规定：“《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》适用于实行查账征收企业所得税的居民企业月度、季度预缴申报时填报。”

9.企业当年未弥补完的亏损可否在以后年度继续弥补？　

根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第十八条规定：“企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过5年。

根据《财政部税务总局关于延长高新技术企业和科技型中小企业亏损结转年限的通知》（财税〔2018〕76号）规定自2018年1月1日起，当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格（以下统称资格）的企业，其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损，准予结转以后年度弥补，最长结转年限由5年延长至10年。

1.个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税？　

根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。超标准的部分计征个人所得税。

另外，具体到地方上，参照《大连市地方税务局关于明确动迁补偿收入征收个人所得税等若干政策问题的通知》（大地税函[2008]253号），个体工商户、个人独资企业和合伙企业取得的，超标准的部分计征个人所得税。

根据《大连市地方税务局关于明确个人所得税征收管理若干具体问题政策适用的通知》（大地税函[2009]211号），个人（含自然人和个体工商户）、个人独资企业和合伙企业因搬迁等原因取得的对生产经营收益性质的补偿金，属于经营性所得，应当按照“个体工商户生产、经营所得”项目征收个人所得税。

2.赠品个人所得税问题？

3.低价向员工售房的个税问题？

4.支付给农户的青苗补偿费税收问题处理？

1.建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否可以免征土地增值税？　

《土地增值税暂行条例》第八条第一项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条第一项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。因此，建造高级公寓出售不能免征土地增值税。

2.请问房地产企业分期缴纳土地出让金，因此产生的利息，土地增值税能够扣除吗？　

根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，土地出让金的利息应属于该范围，房地产开发企业、国土部门在签订土地出让合同属于平等的民事主体之间的合同，按照合同约定支付的出让金利息，均属于纳税人的取得土地使用权的支出，与税款滞纳金、行政性罚款（土地闲置费）不同，不属于政府惩罚性质的支出，在没有明确规定不允许扣除的情况下，应予以扣除。

例如，原青岛市地方税务局在《关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）第四条“关于分期缴纳土地出让金的利息问题”明文规定，土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。

3.请问房地产企业分期缴纳土地出让金，因此产生的利息，土地增值税能够扣除吗？　

根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，土地出让金的利息不属于该范围，一般不允许扣除，但地方另有规定的除外。

例如青岛就有明确规定，原青岛市地方税务局在《关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第4号）第四条“关于分期缴纳土地出让金的利息问题”规定，土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。

4.母公司将土地使用权无偿划拨（转移）到全资子公司，是否需要缴纳土地增值税？

5.地下车位“销售”土地增值税问题？

6.营销设施费的土增税处理？

7.房地产开发企业精装修房土地增值税扣除问题？

8.分期开发的房地产项目，如何进行土地增值税的清算？

1.企业安装载人电梯和货梯供办公使用，并计入固定资产。在缴纳房产税时是否要并入房产总额计征房产税？　

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

2.售楼处房产税相关问题？

3.转租收入是否应缴纳房产税？

1.一次性签订3年房屋租赁合同如何缴纳印花税？　

《印花税暂行条例》规定，财产租赁合同应当在合同签订时，按租赁金额千分之一贴花。因此，一次性签订3年租赁合同的，应按3年租金一次性缴纳印花税。

2.买卖货物时双方并没有签订合同，但税务人员还是要以主营业务收入去折算印花税，这样是否合理？　

印花税是针对具有合同性质的凭证征税，即便双方没有签订正式的合同，但只要有合同性质的凭证即应征税。按现行印花税政策规定，对符合一定条件的纳税人可采取按主营业务收入一定比例征收印花税的方式。

3.房地产企业与设计公司签订了设计合同并已缴纳印花税，但因为设计方案达不到我们企业要求，故合同中途终止，请问能否申请印花税退税？　

《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第七条规定：“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。”

《财政部税务总局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字[1988]第25号）文件规定：“依照印花税暂行条例规定，合同签订时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照规定贴花。”

1.建筑公司向开发公司以银行转款方式支付电费，开发公司向建安公司提供电费分割单，建筑公司附电费分割单入账，是否合适？　

依据《国家税务总局关于规范成本分摊协议管理的公告》(国家税务总局公告2015年第45号)文件规定，企业所得税认可分割协议和分割单。

但是该业务不属于《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）文件所规定的劳务和出租业务，不适用分割单方式，且增值税不认可分割单。

因施工用电金额较大，建议按照转售处理，为对方开具增值税发票。

2.最近房地产销售形式不太理想，我们企业通过买一赠一的形式销售房地产，即买房子送储藏室，请问发票应该如何开具、合同应该如何签订？

3.请问，我司是由多个法人股东共同投资设立的房地产企业，在项目收到预收款项后，根据股东决议，按照投资比例，把部分预售款以明显低于市场利率借款给股东，请问有什么风险吗？

4.我公司是一家新成立的物业公司，预计每月可向业主收取自来水水费收入约8万元（含税价），其对应成本约6万元（含税价）。请问：我公司应如何进行财税处理？

5.我们是一家房地产开发企业，开发的酒店转为自持对外经营，现因酒店升级改造，对其进行大修，停止经营，请问大修期间是否征收房产税，大修期间的费用如何进行账务处理？

6.我们是一家房地产开发企业，因为车牌的原因公司名下车辆较少，计划与有车员工签订有偿租车协议，请问员工个人需要缴纳哪些税费？ 哪些费用可以在企业所得税税前扣除？

7.土地性质变更拆除的原有建筑物如何账务处理？

8.某房地产集团下属物业公司一次性收取跨年租金，收入如何确认？

9.房地产集团下属物业公司预收的年度物业费，收入如何确认？

10.如何正确认定房地产开发企业的费用？

11.房地产资金拆借风险与应对？

12.我们是一家房地产开发企业，因业主自身原因未及时筹集到购房资金造成违约，收到的违约金是否需要缴纳增值税和企业所得税？

13.我们是一家房地产开发企业，企业名下有多块土地，现计划将其中的一块土地通过分立的方式进行对外处置，打算用分立的方式，请问分立过程中会涉及哪些税种？

14.我们是一家房地产企业，公司领导经常进行大额现金报销，并且票据中存在服装、家居用品、化妆品等个人消费的票据。请问能否报销，会有什么风险吗？