建筑工地是人群较为密集，且人员流动性较大的区域，也是疫情防控的重点，为此，部分地区甚至出台了针对建筑工地的管控措施，对开工时间进行了规定，苏州市住建局发布的《关于全力做好建筑行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》（苏建函质[2020]23号）对工程开（复）工进行管控，要求2020年2月20日方可开（复）工。
因此，新冠疫情对于地产行业最直接的影响就是可能造成房地产项目开竣工时间延期，具体常见于以下几个方面：

（1）对土地出让合同履行的影响

【法律分析】

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定，土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
《国有土地使用权出让合同》示范文本第十三条约定，“受让人同意在年月日之前动工建设。不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。”一般情况下，土地出让双方也会在土地出让合同中约定逾期开竣工的违约责任。
结合总述部分分析，我们认为如因疫情防控需要，政府对于工地开工等采取限制性措施而导致地产企业不能按时开工的，地产企业可以据此主张免除责任。

【应对操作】

- 收集因疫情管控而不能按期开竣工的证据（如政府停工通知、采取管控措施的视频等）；
- 按照土地出让合同的约定及时向土地出让部门提出延期开竣工的申请。

（2）对施工合同履行的影响

【法律分析】

根据《建设工程施工合同》示范文本的内容，根据《建设工程施工合同》（示范文本2017版）通用条款17.1规定，“不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和专用合同条款中约定的其他情形。不可抗力发生后，发包人和承包人应收集证明不可抗力发生及不可抗力造成损失的证据，并及时认真统计所造成的损失。在遇到不可抗力事件时，施工企业可能会申请工期顺延或提起索赔。另外，施工企业如因前期工期迟延而导致遭遇不可抗力的，则不应该据此予以免责。

【应对操作】

- 注意结合前期工程进展情况综合判断，厘清工期顺延与疫情事件之间的因果关系，以明晰双方责任；
- 如因疫情管控措施导致工期延迟的，应及时收集管控的天数、范围，合理确定延期天数或者损失分担的方案；
- 双方如有争议，及时提交工程监理按合同约定处理；
- 及时采取措施，避免损失进一步扩大。

（3）对商品房买卖合同履行的影响

【法律分析】

根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应明确如下内容：……（五）交付使用条件及日期；……；第三十条规定，应按时将房屋交付给买受人。
一般各地的商品房买卖合同示范文本中也都会约定交房时间，以及逾期交房的违约责任，通常情况下，如果地产企业逾期交房可能需要承担违约责任；但如因疫情防控等强制措施导致不能按期竣工进而导致交付迟延的，地产企业可以以此免除部分或者全部责任。具体分析意见详见下文“四、项目售后问题”。

【应对操作】

- 对于尚未签约的销售合同，根据实际情况合理预估交付日期，并调整销售合同中关于交付时间的约定；
- 对于已经签约的销售合同，注意收集本次疫情管控与商品房买卖合同相关义务履行迟延之间因果关系的相关证据（如政府停工通知、采取管控措施的视频等）。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
《国有土地使用权出让合同》第三十一条规定，受让方如逾期交付土地出让金应该承担相应的违约责任。

【法律分析】

我们认为土地出让金的缴纳属于金钱支付行为，疫情防控虽然有可能因迟延开工、
隔离措施等构成不可抗力事件，但并不必然导致土地受让方不能履行土地出让金的支付义务，土地受让方不能当然地以此为由进行抗辩，是否能够据此予以免责取决于疫情是否足以导致土地受让方不能够履行支付义务。一般而言，如果因假期顺延，金融支付系统关闭等因素导致不能按时进行付款操作的，我们倾向于认为土地受让方可以主张免除部分或全部责任，但如土地出让方以疫情导致其支付能力下降而主张免责的，我们则认为碍难成立。

【应对操作】

（1）地产企业尽量按照土地出让合同约定履行支付土地出让金的义务，不可当然地援引不可抗力主张免责；
（2）如果出现因假期迟延导致金融支付系统关闭等情况而导致未能及时履行支付义务的，建议地产企业收集相关证据，并及时向土地出让部门发出通知，并取得豁免。

【法律分析】

根据《闲置土地处置办法》第二条，本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
根据《闲置土地处置办法》第八条、第十二条、第十三条规定，如果因“政府、政府有关部门的其他行为”或“自然灾害等不可抗力”导致土地闲置的，可以采取延长动工期限等方式进行处理。
我们认为如因疫情防控需要，政府采取相应停工等管控性措施导致不能按期开工，进而构成土地闲置的，我们认为可以以不可抗力为由而主张免除部分或全部责任。但在本次疫情爆发之前，已经出现的土地闲置的，则地产企业不能够以此主张免责。

【应对操作】

（1）收集因疫情管控导致不能按期开工的证据（如政府停工通知、采取管控措施的视频等）；
（2）及时向土地出让部门提出延期开工申请，签署补充协议等方式取得逾期开工的豁免。

项目前期投入需要大量的资金成本，很大程度上依赖于开发贷等外部融资，在后续销售回款后，再利用回笼资金偿还融资贷款，因此，地产企业对于资金周转效率要求也非常高。但本次疫情的来势汹汹，不可避免地会对地产企业的施工、销售等环节造成严重的冲击，阻碍地产企业的资金回笼进度，进而影响地产企业的偿付能力。

【法律分析】

（1）如前文所述，地产企业偿还融资行为属于金钱支付义务，法律上碍难成立不可抗力事件导致金钱支付义务难以履行的因果关系。因此，如果地产企业因为假期迟延导致金融系统关闭而未能及时支付偿还融资款项时，我们倾向于认为可以地产企业可以此主张免责，但对于地产企业主张因疫情事件导致其支付能力下降而要求免责的，我们则认为碍难成立。
（2）根据《合同法司法解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
根据2020年2月1日《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）规定，……不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。
我们认为如果地产企业确实因为疫情影响而影响其支付能力的情况下，结合银发〔2020〕29号的精神，我们认为地产企业主张适用情势变更原则主张变更合同内容有一定的争取空间，但考虑到司法实践中对于情势变更原则谨慎适用的态度，我们也建议地产企业对此持谨慎态度。

【应对操作】

（1）如果出现因假期迟延等导致金融支付系统关闭等情况而导致未能及时履行支付义务的，建议收集相关证据，并及时向借款人发出通知，并取得豁免。
（2）如果因疫情原因导致资金支付能力下降，而不能及时还款的，建议与借款方及时取得联系，争取能够协商调整还款期限、利率等合同内容，切不可拿“疫情”当做免责的“尚方宝剑”。

【法律分析】

合作方之间的资金支付问题，也属于履行金钱支付义务的行为，我们的分析意见同前述第2.2.1条内容分析意见基本一致。但不同于外部融资，合作方之间的资金支付义务往往与其他合同义务紧密相连，如果处理不当，非常容易出现交叉违约等情形，激化矛盾，甚至影响合作事项的推进。

【应对操作】

合作方之间资金问题可以参考前述第2.2.1条地产企业向外融资的处理思路。
我们另外建议，支付义务方在取得相对方谅解的同时双方应该在公平原则上协商处理后续合同义务的履行问题，避免后续产生其他争议。对于接受资金方，我们也建议考虑非常时期的特殊情况，给予资金周转困难的合作方予以谅解和宽限。

一般情况下，商品房认购协议是指为了约束双方在约定的时间内签署正式的商品房买卖合同而订立的协议，买受人支付相应定金，出卖人在约定的签约期限内不得将房屋另外出售，主要目的为担保主合同的签订。通常情况下，商品房认购协议定性为预约合同，如因出卖人原因导致不能按期签约的，一般情况下，出卖人需承担双倍返还定金的违约责任；如因买受人的原因不能按期签约的，一般情况下，买受人需承担被没收定金的违约责任；如因不可归责于双方的原因导致不能按期签约的，则一般司法实践倾向于要求出卖人返还定金。
疫情管控期间，政府可能直接以行政命令等方式禁止集聚性活动，如苏州市关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告（第3号）规定，一律停止集市、集会，以及其他人群聚集的活动。
对于认购协议的履行可能产生如下影响：

（1）地产企业不能按期组织签约

【法律分析】

如因政府要求关闭签约场所或者因政府管控等原因导致地产企业不能够按期组织签约的，我们认为地产企业可以主张适用不可抗力予以免责，签约时间应予以相应顺延。

【应对操作】

- 地产企业注意收集因疫情管控而导致不能按时组织签约的相关证据（如政府停工通知、采取管控措施的视频）；
- 地产企业应该及时向业主发出调整签约时间的通知并预留合理的期限。

（2）业主不能按期签约

【法律分析】

如业主因为感染或者医学观察而导致被隔离或者采取管控措施，而不能按期进行签约的，应当根据司法解释的规定认定属于不可归责于双方当事人的原因导致无法签约。

【应对操作】

- 通知业主签约时间顺延，并要求业主及时告知管控措施解除的时间；
- 地产企业应关注疫情管控与业主隔离状况，如符合签约条件时，应书面通知业主签约时间，并给予一定的履行宽限期限，如宽限期间届满后，业主仍拒不进行签约的，则地产企业可以罚没定金；
- 如因不可归责于双方的原因导致签约无法进行时，地产企业应将定金返还业主。

【法律分析】

业主支付购房款的行为属于履行金钱给付义务，通常不会因为疫情的原因而导致履行不能，因此，一般情况下不应该以不可抗力为由而主张免责。
但如果因业主正处于感染救治阶段，或者因假期顺延银行未能及时放款等原因导致未能按时履行付款义务的，则我们认为业主可以予以免责。

【应对操作】

（1）地产企业注意核实业主未能按时履行付款义务的原因；
（2）如业主确因感染救治、银行未能按时放款等原因导致未能按时付款的，建议相应顺延付款期限；
（3）如因疫情对业主付款行为造成现实障碍，但不足以适用不可抗力免责的，建议考虑非常时期的特殊情况在互解互谅的基础上，按照公平原则，给予适当的宽限期。

疫情管控期间，一方面政府可能以行政命令等方式限制人群集聚性活动而直接导致不能够进行交房行为；另一方面也可能因假期延长、复工迟延等原因导致工期顺延而间接导致地产企业不能够按时交房。但即使本次疫情事件构成法律上的不可抗力，地产企业能否免责仍取决于本次疫情是否足以构成地产企业逾期交房的实质性障碍。

【法律分析】

如果项目已经具备交房条件因疫情管控而未能及时交付的，或因疫情防控而导致无法按时具备交付条件的，或疫情防控导致施工无法进行进而引起无法按时交付的，我们认为地产企业可以据此免除部分或全部责任。
如果在本次疫情出现之前已经出现迟延交付的情形，或者约定的交付期限在疫情防控期间但迟延交付与疫情防控并无实质关联性的，我们认为地产企业不能够以此进行免责。

【应对操作】

（1）如果按照前述分析，在地产企业可以免责的情形时：
- 地产企业应该及时做好证据收集工作（如政府停工通知、采取管控措施的视频等）；
- 及时通知业主，以及采取其他措施避免扩大损失；
（2）如按前述分析，疫情管控尚未对交付构成实质影响的，建议地产企业按时发出房屋交付的书面通知，如业主主张延期收房的，考虑非常时期的特殊情况，可以予以宽限期间。
（3）如房屋已经符合交付条件的情况下，在符合政府管控要求的情况下，采取分批、分散交付的方式进行。

【法律分析】

根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产地产企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产地产企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
虽然商品房销售合同中可能会对具体办证时间进行调整，但以上规定可以看出商品房办理不动产权转移登记是一个双务行为，需要地产企业和业主双方的共同配合，甚至还取决于登记机关的行为。
如果因地产企业原因未能按期办理不动产权转移登记的，则同前述2.4.1条分析意见，能否构成地产企业能否以此免责主要还是取决于疫情防控是否对地产企业履行办证义务构成实质性障碍。
如果因业主原因未能按期办理不动产权转移登记的，因不可归责于地产企业，地产企业可以据此免责。

【应对操作】

参考前述开发商无法按期交房时的操作建议。

【法律分析】

《商品房销售管理办法》第三十三条规定，地产企业需要对房地产地产企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》也同时规定地产企业的保修责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。受疫情影响，地产企业可能因假期迟延、员工不足、交通管制等防控措施而不能及时履行维修义务，为此地产企业能否因此免责？我们认为，也应该结合防控措施是否对于地产企业履行维修义务造成实质性的影响来综合判断，如果仅因为人员不足或者出行不便，地产企业不能够仅以此为由而免责；如果因为疫情防控需要对房屋所在小区采取强制隔离措施而导致地产企业不能够进入小区进行维修的，则地产企业可以据此主张免除部分或者全部责任。

【应对操作】

（1）如果疫情防控措施并不足以导致不能够履行保修义务的情况下，地产企业仍应该按照合同约定履行保修义务，但应注意采取防护措施，遵守政府的管控规定；
（2）如果疫情防控措施已经对于地产企业履行保修义务造成实质性障碍的，则建议：
- 地产企业应该及时做好证据收集工作（如政府停工通知等）；
- 及时通知业主，并采取诸如委托物业管理公司先行处理等措施以避免扩大损失；
- 如果情况紧急，不及时维修可能导致损失扩大的，可以和业主沟通由其委托第三方进行维修，在价格公允的情况下，地产企业负担相应的维修费用。

（1）承租户租金减免

继万达商管集团宣布将对全国范围内所有万达广场的租户免除一月底至二月底期间的租金及物业费后，红星美凯龙、爱琴海等集团、星河商置、卓越商业、招商蛇口、华润置地、深圳九方、皇庭商业、龙光商业等房企也宣布各自政策，加入到通过各种方式减免租金的阵营中。前述企业的做法给”新冠”疫情中的广大租户送去了温暖，这也从另一侧面反映，承租户在当前背景下有强烈的减免租金需求。

【法律分析】

正常而言，地产企业与承租户签署的租赁合同，其核心履行内容为地产企业交付房屋以供承租户使用，承租户支付租金以确保地产企业获得收益。简单认定新冠疫情对前述的租赁合同核心履行内容产生法律上的影响似乎过于武断，我们认为应当区分不同情形对待。
对于因政府命令而停止营业的承租户，因其直接受到政府命令这一不可抗力影响而无法开展经营，实际导致承租户无法使用租赁房屋，此情形下承租户因受不可抗力影响而无法履行租赁合同。该类承租户可援引不可抗力要求减免停止营业期间的租金。
对于其他承租户，虽然其经营状况也受到”新冠”疫情的影响，但两者之间并无法律上的因果关系，因此该类承租户无权要求援引不可抗力减免租金。

【应对操作】

- 在条件允许的情况下，地产企业可制定租金减免政策，以帮助承租户渡过难关；
- 当承租户主动提出减免租金请求时，全面审核承租户的申请内容，对于符合减免租金情形的承租户，及时作出减免回复；对于不符合减免租金情形的承租户，及时作好解释工作。

（2）营业损失索赔

为配合”新冠”疫情管控，商场均会采取一定的管控措施，如增设围挡、限制出入等商场采取的前述措施必然会对承租户的营业状况产生一定的负面影响，此情形下承租户有可能提出营业损失索赔。

【法律分析】

一方面商场采取的管控措施是为了落实政府命令，另一方面商场所采取的管控措施并未对租赁合同本身造成无法履行的影响，因此商场所采取的管控措施即使间接导致承租户营业损失，承租户也无权就此索赔营业损失。

【应对操作】

- 商场在采取管控措施前提前做好宣传解释工作，实施的管控措施应当合理适当；
- 考虑在一定情形下给予承租户租金减免优惠，减少承租户的经济压力，以缓和可能的矛盾。

【法律分析】

一般情况下，对于居住物业，疫情并不必然地导致承租房屋无法用于居住目的，因此，承租人援引不可抗力或情势变更原则要求减免租金较难得到支持。
对于长租公寓的经营方而言，其通常既为承租人（从业主或其他出租人处承租房屋）又为出租人（将承租的房屋再出租给住户用于经营目的）。长租公寓经营方是否可以以受疫情影响为由，向业主或其他出租人请求减免租金呢？我们认为，尽管其承租房屋是出于经营目的，但是由于其经营的仍然是住房租赁业务，只要其承租的房屋仍可用于居住用途，其承租房屋经营住房租赁业务的目的就不会必然地受到疫情的影响，因此，长租公寓经营方也较难援引不可抗力或情势变更原则要求减免租金。

【应对操作】

对于承租居住物业用于民宿经营的承租方而言，鉴于其承租房屋的目的是用于经营短期住宿经营，与住房租赁经营相比，其性质上更类似于酒店经营。因此，我们认为：
- 若受疫情影响，民宿被政府有关部门要求关闭、暂停营业，导致承租人无法正常营业，承租人可主张减免停业期间的租金；
- 民宿虽未被要求停业，但受疫情影响民宿经营收入锐减，承租人可援引情势变更原则请求适当减少受疫情影响期间的租金。

【法律分析】

本次新冠肺炎疫情期间，各地陆续出台了延期复工或错峰复工的政策，导致一些企业无法正常办公或生产，这也一定程度上影响了承租人正常使用承租房屋进行办公和经营。
我们认为，一般来讲，对于办公物业和工业物业，延期复工或错峰复工期间，承租人仍然在继续占有及使用物业，只是在使用程度上有所减少或者使用物业的困难和不便有所增加，但并不足以导致租赁合同在此期间内根本无法履行（写字楼或工厂并未被政府要求关闭，出租人仍可向承租人提供用于办公或生产、仓储用途的房屋），承租人在此期间内继续支付租金也不足以造成明显不公平的结果。企业以疫情及政府因此而出台的延期复工的政策为由要求减免办公和工业物业租金的，可能较难得到支持，除非所承租办公或工业物业因疫情被封闭，导致承租人无法使用。

【应对操作】

随着科技的发展，企业可通过多种形式变通地实现远程办公，尽管员工受政策影响无法进入办公室办公，但承租房屋内的数据存储设备、局域网络服务设备在延期复工期间仍然可以被远程使用。

（1）对出租人维修义务的影响
根据《合同法》规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。一般在租赁合同中，出租人与承租人也会对出租人维修义务的范围进行约定。若在疫情影响期间，发生了需出租人承担维修义务的情形，一般情况下出租人仍需按照合同约定（如未约定，则依据法律规定）履行维修义务。但是，如果出租人能够证明疫情或政府为防控疫情颁布的政策直接、根本地导致了出租人无法履行维修义务，则其可援引不可抗力原则免除其未履行维修义务的法律责任。

（2）对开业日等日期的影响
在一些商业物业租约中，出租人有时会要求承租人承诺最晚开业日期，若承租人未能在该日期前开始营业，则需承担一定的违约责任。若该日期恰好落入政府部门要求停业的期间，则承租人可依据不可抗力原则请求免除违反这一承诺的违约责任。

自新冠”疫情爆发起，很多省市已经陆续出台相应政策，明确要求所辖市县范围内物业管理企业应全面配合政府部门、社区加强各物业管理区域的疫情防控工作，采取诸如加强物业管理区域内人员进出管理等措施，全力守护物业管理区域内人员的生命安全和身体健康。

【法律分析】

根据《中华人民共和国传染病防治法》（下称“《传染病防治法》”）第四十五条规定，传染病暴发、流行时，根据传染病疫情控制的需要，国务院有权在全国范围或者跨省、自治区、直辖市范围内，县级以上地方人民政府有权在本行政区域内紧急调集人员或者调用储备物资，临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备。
根据《中华人民共和国突发事件应对法》（下称“《突发事件应对法》”）第五十六条规定，突发事件发生地的其他单位应当服从人民政府发布的决定、命令，配合人民政府采取的应急处置措施，做好本单位的应急救援工作，并积极组织人员参加所在地的应急救援和处置工作。
根据上述规定，县级以上地方人民政府有权调集相关人员或物资进行疫情防控工作，相关单位和个人有义务和责任按照政府主管部门要求，予以配合。
除前述法律规定外，部分省市也已陆续出台具体疫情防控政策，明确规定物业管理企业在新冠肺炎疫情防控期间应履行的具体义务和职责。例如，北京市住建委于2020年1月30日发布《关于物业服务企业做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》要求物业服务企业服从社区统一安排、统一调度指挥和培训指导，配合社区做好疫情防控各项工作①。再如，上海市住建委于2020年2月5日上海市疫情防控新闻发布会上提出，物业管理企业应积极配合地方主管部门要求，建立疫情防控期间小区出入管理制度，做好设施设备的消毒防疫工作，加强对物业服务人员、出租房屋业主、承租人的管理，配合属地街镇、居/村委会加强对居家隔离观察人员的服务管理。又如，广东省住建厅于2020年2月4日印发《广东省物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指引（试行）》，要求物业管理企业做好物业管理区域出入口设置及防护、重点人群防护服务、重点公共区域防护、重点设施设备防护、环境卫生清洁防护、疫情社区防护工作、疫情防控宣传工作等内容。
除各省市政府出台的规定外，中国物业管理协会于2020年2月1日发布《医院物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，将物业区域分为住宅、写字楼、产业园区、高校、医院五类物业业态。操作指引综合各地已有的新冠肺炎疫情防控相关制度、指导规范、各地相关物业管理企业实践中积累经营及做法，结合不同物业业态特点及物业管理行业实际情况，倡议物业管理企业切实做好物业管理区域疫情防控工作，加强物业管理区域疫情防控措施。

【应对操作】

目前我国正处于新冠肺炎疫情防控的关键时期，物业管理企业应当：
（1）按照地方政府及主管部门要求，开展、配合政府及社区做好新冠肺炎疫情防控工作，认真对待疫情防控工作。
（2）制定防控应急预案、加强物业管理区域出入控制、进行防疫物资储备、加强人员、公共区域及设施设备防护工作、加强防疫知识宣传，保护物业管理区域安全。

【法律分析】

根据北京市《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》规定，按照社区统一要求，物业管理企业可根据小区实际管理情况，关闭部分分散的小区出入口。在加强出入管理的同时，要保障本居住小区居民或已租住人员的合法权益，确保正常出入。对非本住宅区车辆、访客、新租房入住人员等进入住宅区要逐一进行体温测量，体温正常者方可进入小区，并做好登记。快递、外卖等人员原则上不得进入住宅区。通知同时规定，物业小区在制定防控方案时，应明确小区出入管理的相关工作内容，并将出入管理有关的限行、登记、测温等规定在小区出入口公示。
根据上海市住建委在上海市疫情防控新闻发布会上提出的要求，物业管理企业应尽最大可能减少出入口数量，对进入小区所有人员进行体温测量，发现体温异常人员要做好信息登记并及时报告属地街镇，对于外来访客发现体温异常的应提醒尽快就医并予以劝离。一般情况下外来访客及车辆不得进入小区，如有特殊情况，小区居民应当事先向业委会或居/村委会报告，访客应出示身份证并做好信息登记。
根据《广东省物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指引（试行）》规定，物业管理企业应对物业管理区域实施封闭管理。限制非本小区业主或使用人及车辆进入物业管理区域（包括但不限于快递员、外卖员等人群及其车辆）。快递公司、外卖等所配送的物品应送至指定存放区域进行临时存放，由客户自行领取。各出入口应设置防控卡点，无门卫值守的出入口暂时关闭。此外，所有进入区域范围内的人员须测量体温，对体温超过37.3摄氏度的来访人员实施劝返，本小区业主或使用人劝其回家自我隔离观察，及时向社区居委会报告，并协助做好相关处置工作。物业管理企业应做好信息登记录入工作，未经到访业主或使用人同意，来访人员不得进入。
根据辽宁省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部于2020年2月6日印发的《全省城乡社区（村）疫情严查严控措施30条》的规定，必须对村庄、居民小区实行封闭管理，本村（小区）居住人员一律凭证出入并测量体温，外来人员和车辆不得进入，做到“里不出、外不进”。
除上述城市外，包括南京②、哈尔滨③等在内众多城市亦发布通告，对辖区内所有小区全面实施封闭式管理，严格小区往来车辆、人员核查登记。

【应对操作】

根据上述规定，笔者认为，在满足政府部门及社区要求、防控方案经社区同意、提前公示物业进出规定等条件下，物业管理企业有权以防止病毒传播为由，封闭物业（居住小区）区域，禁止快递员、外卖员进出物业；除个别地区另有规定外，对于体温正常、经业主或租户确认同意的访客、新租户，原则上物业管理企业不得限制进出物业；对于业主及已租住租户，不得限制进出物业，如业主及租户出现体温偏高情况，应及时向社区报告，协助社区做好相关处置工作。
截至目前，北京、上海等大部分地区对疫情防控发布的政策及采取的措施中，尚未包含对诸如商场、写字楼等其他类型物业进行封闭的要求，因此，除地方政府另有明确规定④情况外，对于住宅小区外其他类型物业，原则上物业管理企业不得封闭物业区域，禁止租户等进出物业。

【法律分析】

根据《突发事件应对法》规定，单位或者个人违反该法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。
根据《传染病防治法》规定，单位和个人违反该法规定，导致传染病传播、流行，给他人人身、财产造成损害的，应当依法承担民事责任。
除上述规定外，个别地区政府部门还出台相应政策，明确规定未及时采取疫情防控措施的物业管理企业可能受到的处罚。例如，深圳市福田区住建局于2020年2月3日制定的《福田区物业管理区域疫情防控五项规定》要求，为落实辖区内物业管理企业的疫情防控责任，深圳市福田区将对不作为的物业管理企业实施“四项问责”，因履职不到位或不作为、消极应付、情况不清、底数不明，工作严重不负责任，造成疫情传播或严重不良影响、被深圳市有关部门通报的物业小区，福田区住建部门将采取以下措施：
（1）约谈、督办物业服务企业，在全行业进行通报；
（2）一定期限内限制其参与辖区物业招投标；
（3）责令物业服务企业对该管理处主任内部处理直至调整工作岗位；属党员的，建议物业企业视情节给予党纪处分；
（4）违反法律法规的，依法追究法律责任。
此外，其他城市政府⑤亦要求地方房管部门、住建部门加大对物业管理企业履行职责情况的监管，对防控措施不到位的物业管理企业责令整改，对整改不到位的按照相关规定予以严肃处理。
截至目前，各地地方政府先后公布了物业管理企业因未及时采取疫情防控措施，受到相应处罚的案件情况，例如：
（1）2020年1月31日，因物业管理企业拒不配合开展疫情防治工作，导致各项疫情防治工作难以在该物业区域内开展，宜昌市夷陵区公安部门对物业管理企业主要负责人给予行政拘留的处罚；
（2）2020年2月2日，因物业管理企业未能按要求落实疫情防控措施，存在重大失误漏洞，福州市鼓楼区住建局对物业管理企业给予红牌警告、责令整改、扣除企业评定分、企业信用评定分的处罚；
（3）2020年2月3日，因物业管理企业应对疫情防控工作不力，日常消毒流于形式，西安市长安区公安部门对物业管理企业主要负责人给予行政拘留的处罚；
（4）2020年2月5日，因物业管理企业对住宅小区封闭管理不及时、进出人员排查不到位、防疫宣传滞后等问题，四川省广元市住建局对物业管理企业给予全市通报批评、扣减企业信用评定分的处罚。

【应对操作】

如物业管理企业未及时采取疫情防控措施的行为构成违反业主公约、物业服务协议等的违约行为，物业区域内业主、租户可以物业管理企业违约为由，要求物业管理企业停止违约行为，赔偿造成的损失并支付相应违约金。
即便防疫时期的部分疫情防控措施、防疫工作不属于业主公约、物业服务协议约定的物业服务，作为特殊时期物业管理企业应当配合政府及社区开展的义务性工作，物业管理企业未及时采取疫情防控措施、导致物业区域内业主及租户受到损害的，业主、租户仍有权以物业管理企业违反《传染病防治法》规定，给他人人身、财产造成损害为由，要求物业管理企业承担相应民事责任。

【法律分析】

根据《传染病防治法》，县级以上地方人民政府负责本行政区域内传染病预防、控制等的日常经费。地方各级人民政府应当保障城市社区、农村基层传染病预防工作的经费。省、自治区、直辖市人民政府在国务院卫生行政部门确定的项目范围内，确定传染病预防、控制、监督等项目，并保障项目的实施经费。因此，物业管理企业按政府的要求采取疫情防控措施的支出原则上应由政府财政负担。

【应对操作】

为加强疫情防控工作，很多物业管理均采取了各项疫情防控具体措施，例如，增设人员、购置消毒器具、增加保洁投入等。我们认为，除了政府财政补助之外，物业管理企业也应争取通过其他渠道筹集资金和物资，确保清洁消毒物资充足，清洁消毒工作到位。确实存在物资短缺的，应及时向社区居委会及卫生健康、住建等有关部门报告。物业服务企业可积极向小区业主请求帮助，拓展物资筹集渠道。疫情防控过程中的各项支出费用，应做好登记，以备后续处理。
由于采取防控措施是为了业主的利益，根据权利义务对等原则，业主也应承担部分支出。
本次新冠肺炎疫情作为突发事件，有关防控费用的承担问题还有待国家和地方出台进一步的法律法规予以明确。