根据《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，这是不可抗力的法律定义。结合本次疫情的实际情况看，我国卫生主管部门已将本次新型冠状病毒感染的肺炎疫情认定为重大突发公共卫生事件，而且迄今为止，新型冠状病毒的传染源和传染方式仍待进一步识别和分析，感染肺炎的救治方法和疫情的防控措施仍在不断调整和完善之中。基于目前的情况判断，我们认为本次新型冠状病毒感染的肺炎疫情是无法预见、不可避免、不能克服的客观情况，其性质应属于法律上规定的不可抗力事件。

截至目前，司法机关尚未就本次疫情是否属于不可抗力事件出具指导意见，但中国国际贸易促进委员会已于2020年1月30日发出通知，对于受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，导致无法如期履行或不能履行的国际贸易合同，企业可向中国贸促会申请办理与不可抗力相关的事实性证明。

不可抗力是我国法律规定的免除民事责任的法定事由，也是当事人行使合同解除权的法定事由之一。在我国法律下，不可抗力的判定对当事人权利义务及合同状态影响巨大。虽然本次疫情应被定义为不可抗力事件，但这仅是就疫情本身的法律性质而言，并不意味着任何企业都可以这一不可抗力事件为由，主张免于承担责任甚至随意解除合同。

《民法总则》及《合同法》对不可抗力的构成条件和法律后果作了规定，虽然规定较为笼统，但可以清晰看出不可抗力事件与不能履行合同义务之间必须存在直接因果关系，否则不产生不可抗力的法律效果：

《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”

实践中，不可抗力免责事由的认定标准及解除权的行权条件由多个维度构成，企业面对受到疫情影响的商业合同以及因疫情而产生的合同纠纷，需要结合具体情况，围绕如下维度作出具体分析和判断：

1.合同成立的时间维度

本次疫情必须发生在合同成立以后，才有可能援用不可抗力。如果本次疫情发生在合同订立以前，那么由于疫情重大，可以推定当事人在缔约时，对疫情这一特定事件及其变化和后果已经有所预判，不宜再将疫情认定为不可抗力。

2.不可抗力事件的影响力维度

首先，本次疫情作为不可抗力事件，必须影响到合同的正常履行，才有可能实现不可抗力的法律效果。如果疫情这一不可抗力事件对当事人的履约能力并无影响，那么当事人拒绝履行合同义务的行为和以疫情作为免责事由的抗辩理由，就难以得到法律的支持。

根据我国法律规定，不可抗力的法律效果有两种：一是作为法定抗辩事由，当事人可凭此主张部分或者全部免除责任；二是作为解除权法定事由，当事人可据此解除合同。应当具体分析疫情对合同履行的影响，根据履行不能的具体类型来调整当事人之间的权利义务与合同状态。

当事人援用不可抗力免责，具体指在疫情这一不可抗力事件对当事人合同履行能力造成的影响所及的范围内，当事人不承担责任；对于不受疫情影响的合同义务，当事人不能免责。当疫情这一不可抗力事件对合同的履行构成实质障碍，导致合同根本不能履行时，当事人可依法主张免除全部合同责任。如果不可抗力与债务人的原因共同构成损害发生的原因，即出现“多因一果”的情形，则应本着“原因与责任相适应”的公平原则，由债务人承担相应部分的责任，即部分免责。当不可抗力事件致使合同目的落空时，当事人可依法行使法定解除权，终止合同的权利义务关系。

3.受到影响的责任类型维度

根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。换言之，出现不可抗力事件并受其影响时，如果当事人已经处于违约状态之中，则对于该当事人应当承担的可行的继续履行、相应的赔偿损失等违约责任，其不能以不可抗力为由主张全部或部分免除责任。此外，审判实践中，金钱给付责任通常不得因不可抗力而免除。但是，当事人可以考虑以情势变更为由变更合同。

首先，主张因不可抗力而全部或部分免除责任的企业，承担着通知义务和提供疫情在具体情形下构成不可抗力证据的证明义务（《合同法》第一百一十八条）。

实践中，应当注意：其一，履行通知义务不是仅仅通报有关情况和理由，而是向对方告知本次疫情构成法律意义上的不可抗力并说明要求免除的责任；其二，企业作为债务人的举证责任应根据案件不同情况而做具体处理。对于因政府命令或疫情下的境内外管控措施导致的合同不能履行，企业要提交具体管控措施通知或公告作为证据。例如，各地政府实施隔离管控措施和复工限制，劳动密集型企业的员工无法从各地及时返回工作岗位，生产无法如期进行的，应留存并提供政府实施的具体限制人员流动的隔离管控措施公告、复工限制通知或停工令；因地区性或其他国家的管控措施导致无法获得履行生产义务所必需的原料，或者生产的产品无法及时交付的，应提供政府实施的具体交通、物流或贸易管控措施的公告。处理具体案件时，要注意考察处于同一地区、同一时期的相同企业是如何履行合同的，以便准确判断不可抗力的可适用性并做好证据组织工作。

其次，企业因不可抗力导致无法实现合同目的而解除合同的，应当按照法律规定的程序行使解除权。相关法律规定为：

《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”

根据上述法律规定，企业应当在约定的解除权行使期限内或者对方催告后的合理期限内行使解除权。并且，行使解除权应当通知对方。若法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照规定办理。

不可抗力免责并非是免除一切法律责任，即便在受疫情影响期间，债务人仍然承担着避免损失扩大的义务。其法律依据在于诚实信用原则。基于该原则，不可抗力事件发生时，债务人负有采取积极措施尽量减少或避免损失扩大的义务，如果债务人在本次疫情发生时能够采取措施避免或减少损失的扩大而未采取，则推定债务人有过错，根据其过错程度判令其承担责任。

除减损义务外，对于以不可抗力事件致使合同目的落空为由解除合同的企业，在合同权利义务终止后，企业还依法负有在可行范围内的恢复原状、返还原物、办理约定的结算清理以及提供必要的协助等义务。

情势变更作为一项请求权，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条对情势变更原则作出定义并体现了情势变更的适用标准：

“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

基于上述司法解释的规定并结合审判实践情况，企业面对本次疫情，需要结合具体情况，围绕以下四项标准就商事合同履行中出现的情况作出具体分析和判断：
1.合同成立以后的客观情况发生了重大变化
2.该重大变化是当事人在订立合同时无法预见的
3.该重大变化非不可抗力造成的且不属于商业风险
4.继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的

结合本次疫情至今造成的影响，我们倾向于认为：

首先，本次疫情的法律性质应当属于不可抗力事件，如果疫情及相关行政行为和政策导致合同无法履行或合同目的落空，构成因不可抗力导致合同不能履行，应适用不可抗力的法律规定予以救济。并且，不可抗力与情势变更在法律上相互排斥。因此，在前述情形下，并无适用情势变更原则的空间。

但是，本次疫情对国民经济生活造成的影响是复杂多样的，有些影响并不导致合同目的落空或无法履行合同，仅使合同部分不能履行或不能及时履行，或虽然可以履行但对于一方当事人而言过分艰难。从法律上看，不可抗力事件的构成要件与显失公平的构成要件既有区别，又有联系和相通之处。因此，在合同部分不能履行或不能及时履行，或者虽然可以履行但对于一方当事人而言过分艰难的情形下，以及在受疫情影响而无力履行金钱给付责任的情形下，可以考虑通过情势变更的途径寻求变更合同内容，使遭受不利影响的一方当事人获得救济。

具体而言，为应对本次重大突发疫情而实施的行政行为和政策的确具有不可预见性，其产生的变化对于多数类型的合同而言不属于商业风险。倘若该等行政行为和政策使合同赖以成立的基础发生重大变化，并且继续履行合同将导致合同当事人的权利义务严重不对等，那么在具体个案中，如果不宜将疫情带来的影响认定为不可抗力，则企业仍可以考虑以疫情造成情势变更为由，与合同相对方协商变更合同或诉请变更合同。

同时，必须看到的是，司法机关在个案审理中从严把握情势变更与商业风险。虽然本次疫情对各行各业均产生不同程度的影响，但是对于石油、焦炭、有色金属等市场属性活泼、长期以来价格波动较大的大宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型金融产品标的物的合同，较难适用情势变更原则。并且，司法机关对于情势变更原则的适用慎之又慎，法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》（法[2009]165号）的要求，由高级人民法院审核。必要时高级人民法院应报请最高人民法院审核。

根据《民法总则》第一百九十四条：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；……自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。”据此，鉴于本次疫情应视作不可抗力事件，若在个案中构成对企业行使请求权的不可抗力，且该请求权已处于时效期间的最后六个月内，则时效中止，自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。稳妥起见，建议企业针对时效临近届满的请求权，先行向相对方发出主张权利的通知，以使时效中断并重新计算。

本次疫情作为不可抗力事件，对当事人民事诉讼程序利益的影响主要体现在期间利益。《民事诉讼法》第八十三条规定：“当事人因不可抗拒的事由或者其他正当理由耽误期限的，在障碍消除后的十日内，可以申请顺延期限，是否准许，由人民法院决定。”人民法院在具体审理延期申请时，围绕本次疫情是否对个案构成不可抗力进行审查。需注意的是，遇有不可抗力事件发生时，只发生期间的顺延，不发生重新计算。此外，参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已废止）的原则，当事人因本次疫情耽误申请执行期限的，法院应按照《民事诉讼法》第八十三条的规定处理。稳妥起见，对于可以申请延长的程序期限，建议企业在期限届满前提前向法院申请延长期限。

诉讼或仲裁案件程序的正常推进，也可能因本次疫情而受到影响。

依据《民事诉讼法》第一百五十条第（四）项、第二百五十六条第（五）项的规定，法院可能因本次疫情这一不可抗力事件而裁定中止诉讼和中止执行。参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已废止），若出现当事人或者其他必须出庭的诉讼参与人或者诉讼参加人因病医治或留观，或案件审理法院或财产所在地为疫情严重地区等情形，法院可以依据前述规定裁定中止诉讼和中止执行。

在仲裁程序中，倘若在三人仲裁庭组成过程中，申请人或被申请人因病医治，未能在期限内选定仲裁员的，且未委托代理人的，仲裁程序应当如何处理，存在一定争议。我们倾向于认为，倘若适用的仲裁规则对于当事人未在期限内选定仲裁员时如何推进仲裁程序作出了明确规定，例如规定由仲裁委员会主任代为指定，且适用的仲裁规则未规定类似于《民事诉讼法》第八十三条的期限顺延规则，仲裁条款亦未就此作出特别约定，则应当严格按照仲裁规则或《仲裁法》第三十二条的规定推进仲裁庭的组成程序，由仲裁委员会主任代为指定该方仲裁员。

应予注意的是，在涉外仲裁案件中，如果被申请人因病医治或留观没有得到指定仲裁员或者进行仲裁程序的通知，或者因病医治或留观未能陈述意见，且未能及时委托代理人的，此时继续推进仲裁程序会面临一定的风险。《仲裁法》第七十条及《民事诉讼法》第二百七十四条规定，对我国涉外仲裁机构作出的裁决，被申请人提出证据证明“被申请人没有得到指定仲裁员或者进行仲裁程序的通知，或者由于其他不属于被申请人负责的原因未能陈述意见的”，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定撤销或不予执行。在此情形下，稳妥起见，仲裁机构可以中止仲裁程序。

本次新冠疫情对具体合同的履行是否构成合同项下的不可抗力事件，需要结合该工程合同签订和履行的具体情形予以判断，并不意味着任何工程合同的履行都可以以新冠疫情为由主张免除责任。通常会涉及到以下几个问题的判断：

（1）合同签约与疫情的先后

不可抗力指的是合同当事人在签订合同时不能预见，对于新冠疫情发生后签订的合同，作为有经验的承包商对于疫情和可能对合同履行产生的影响已有一定程度的知晓，在这种情况下，新冠疫情通常不构成该合同项下的不可抗力事件，存在不能主张全部免责的风险。

（2）是否存在因果关系

新冠疫情导致的工期延误应该是可以免责的。但如果新冠疫情对于工程合同的履行未造成实质性影响，或者合同当事人违约并非新冠疫情导致的，则该当事人不得以新冠疫情构成不可抗力为由主张免责。比如，承包人不得以发生新冠疫情为由要求对工程质量不合格予以免责；发包人也不能以发生新冠疫情为由要求对其已经发生的逾期付款予以免责。

（3）疫情发生前是否存在迟延履行

如果合同当事人因在新冠疫情发生前存在延迟履行行为，导致迟延履行期间遭遇新冠疫情，则该当事人不得以新冠疫情构成不可抗力为由主张免责。比如，工程合同约定的工程竣工日期为2019年10月31日，但由于承包人的原因导致工期拖延正好赶上了疫情，则承包人不能以新冠疫情构成不可抗力为由主张免责。

（4）发包人逾期付款能否主张免责

通常而言，不可抗力不会导致发包人无法付款，发包人通常不得以不可抗力主张免除其逾期付款的违约责任。但本次新冠疫情国务院已延长春节假期，部分地方政府明确企事业单位延迟复工，因假期延长和延迟复工导致发包人逾期付款的，发包人仍可以新冠疫情构成不可抗力导致其无法进行付款为由主张免除逾期付款责任，但免除的只能是逾期利息而不能免除付款义务。

（5）扩大的损失能否主张免责

如该方当事人在新冠疫情发生后，未采取适当的减损措施，导致损失扩大的，对于扩大部分的损失，该方当事人不得以新冠疫情为由主张免责。

另外，笔者注意到，部分项目的发包人利用自身的优势地位，在签署的合同中约定不可抗力情形不予免责，对于该种约定是否有效，实践中存在不同的观点。笔者认为，《合同法》、《民法总则》均规定只有法律另有规定的情形，不可抗力才不予免责，不可抗力免责的规定属于法律强制性规定，不允许当事人约定排除不可抗力的免责事由，因此即使当事人做了此类约定，该约定也是无效的。

从目前披露的疫情信息来看，本次新冠疫情发生后，国家和部分地方政府均发文要求企事业单位延迟复工，并对交通进行一定的管制，势必将导致工程项目无法及时开工，设备材料的生产和运输成本增加和进度滞后，将对很多工程合同履行产生不同程度的影响，严重的还将导致合同无法履行。当事人是否可以以此为由解除合同呢？

根据第一部分的分析，只有疫情导致合同全部不能履行，或者延期履行、部分履行不能实现合同目的，才能据此解除合同。比如工程具有特定用途必须在2月中旬建成，而由于发生新冠疫情导致工程无法按时竣工，则发包人有权以不可抗力为由解除合同。如果疫情仅导致合同部分不能履行的，则当事人仅可主张解除该不能履行的部分合同。如果疫情仅导致合同延迟履行，并不影响合同目的实现的，从促成交易、降低交易成本的角度出发，通常当事人不享有合同解除权，只能要求变更或延期履行合同。

工程合同因新冠疫情解除后，双方应及时对工程价款进行结算并完成费用支付，具体费用通常包括：合同解除前承包人已完成工作的价款；承包人为工程订购的并已交付给发包人，或承包人有责任接受交付的材料、工程设备和其他物品的价款；发包人要求承包人退货或解除订货合同而产生的费用，或因不能退货或解除合同而产生的损失；承包人撤离施工现场以及遣散承包人人员的费用；按照合同约定在合同解除前应支付给承包人的其他款项；扣减承包人按照合同约定应向发包人支付的款项；以及双方商定或确定的其他款项。

建筑业是劳动密集型行业，工程项目实施过程中需要大量的施工作业人员。为防止新冠疫情的蔓延，政府部门要求工地延迟复工、限制人员流动或工人被隔离等原因可能造成工期延误；疫情还可能将导致工程管理人员无法履约，施工现场人员染病甚至死亡；疫情的蔓延和设备材料供应商的延迟复工和政府交通管制还会导致设备材料价格的上涨和交货期限的延长。这些因素都会给发包人和承包造成不同程度的损失。发包人和承包人可依据法律规定和合同约定，对新冠疫情导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果和损失进行合理分担。具体包括：

（1）工期延误的责任

工程合同通常会对承包人的工期延误约定一定的违约责任，像风电、光伏等新能源项目为确保项目能取得预期的电价，除约定承包人工期延误需承担工期延误违约金外，还约定需赔偿不能按时并网导致无法取得约定电价的电费损失赔偿责任。如因新冠疫情导致承包人不能按时竣工，根据上文分析，承包人应予以免责，无需承担工期延误的违约责任，包括合同约定的违约金及赔偿金。

对于工期延误产生的费用损失应当由发包人和承包人合理分担。对于停窝工损失，参考《2013年建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第9.11.1款的规定，应由承包人承担。对于工期延误应发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用，参考上述条款的规定，应由发包人承担。如发包人要求承包人赶工的，应向承包人支付相应的赶工费用。

（2）人员伤亡和无法履职的责任

对于因新冠疫情导致的人员伤亡，参照《2013年建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第9.11.1款的规定及《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用条款第17.3.2款的约定，承发包双方人员的伤亡损失，分别由其所在单位负责，并承担相应费用。

另外，很多工程合同会对项目经理、项目技术负责人等主要现场管理人员的现场工作时间提出明确要求，如果上述人员的现场工作时间低于考核时间要求的，承包人需要支付相应的违约金。由于新冠疫情的高度传染性，政府部门对于疑似病例和与确诊病例有过接触的人员采取了强制隔离措施。如果现场管理人员由于被隔离导致无法按照合同约定履职，承包人应及时采取措施更换人员，且不应因此承担违约责任。

（3）设备材料价格上涨的损失分担

新冠疫情预期将在一定范围内对国民经济造成较大的影响，一方面短期内可能导致工程设备材料的价格上涨，另一方面可能造成运输费用的增加，这些都会导致工程造价的增加。而工程承包合同通常都是采用固定综合单价或者固定总价的价格模式，承包人难以直接依据合同约定要求调增合同价格。目前，国家法律法规层面也较少涉及此种情形下的工程费用调整问题。参考住建部和国家发改委发布的《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》（建市规〔2019〕12号）第十五条的规定，不可抗力造成的工程费用的增加属于建设单位的风险。因此，新冠疫情导致的设备材料价格上涨的费用主要由发包人承担较为合理，发承包双方可以根据实际情况协商后通过补充协议的方式确定费用的承担比例。

新冠疫情发生后，虽然合同当事人可据此主张免责，但还需依据《合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，并结合工程合同的约定，适格履行以下义务：

（1）通知义务

新冠疫情对工程合同履行造成影响的，承包人应及时向发包人发出书面通知，说明不可抗力和受阻碍的详细情况，并提供必要的证明。由于新冠疫情的发生具有一定的持续性，参照《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用条款第17.2款的约定，承包人还应及时向发包人和监理人提交中间报告，说明不可抗力和履行合同受阻的情况，并于事件结束后28天内提交最终报告及有关资料。同时，承包人还需注意合同是否有未在一定期限通知即视为不可抗力事件未对合同履行造成影响，当事人不得以此为由要求免责等类似约定，避免丧失主张免责的权利。

（2）减损义务

基于诚实信用原则，不可抗力事件发生时，受影响的当事人负有采取积极措施尽量减少或避免损失扩大的义务。如果承包人在新冠疫情发生时能够采取措施避免或减少损失的扩大而没有采取，比如明知短期内无法复工仍然购买或租赁新的施工机具导致损失增加，则推定承包人有过错，根据其过错程度判令其承担责任。

（3）举证责任

承包人因受新冠疫情影响或执行政府防控新冠疫情命令而导致工期延误、工程费用增加，并据此主张免责和要求发包人承担费用损失的，除众所周知以及其他无需证明的情形外，承包人应负责提供相应证据材料予以证明，否则需承担举证不能的法律后果。

具体而言，对于新冠疫情造成工期延误的天数，承包人应提供政府要求延期开工和准许复工的各项文件和命令；对于新冠疫情增加的工程费用，承包人应提供工期延误导致各项设备、材料上涨前和上涨后的具体数值的证据材料；对于工期延误应发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用，承包人应提供人员考勤表和工资发放记录等证明工期延误期间对工程进行管理所发生的人员费用金额的证据材料等。

目前，尚未有司法解释或相关政策文件将本次疫情定性为“不可抗力”。但根据上述关于新型冠状病毒事件及不可抗力法理分析、中国政府采取的甲类传染病预防、控制措施，湖北等各地政府新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部出具的公告、管控措施，并参照最高人民法院于2003年6月11日发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，我们认为，尽管医学专家对新型冠状病毒肺炎的症状、成因等存有不同的看法，但从法律上分析，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。

据此，在商业租赁关系中，一般情况下，新型冠状病毒事件可以构成合同法中的“不可抗力”因素；因此，商业租赁合同关系中，如承租人不能实现合同目的，可根据《合同法》第九十四条的规定，在特定情形下行使法定解除权，在满足以下程序和实体要求的前提下，解除双方签署的商业租赁合同：
（1）因新型冠状病毒事件导致签订合同时的合同目的不能实现
（2）承租人应履行通知义务，不扩大损失义务、提供证明义务

最高院民事研究室曾撰文认为，“情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。”即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。

所谓“情势”，是指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。概念的重点，在“与合同有关”这个限制上。客观事实的发生与合同无关或对合同的影响甚微，就不属于“情势”之列。

商业租赁合同经营模式大致可以分为联营模式、租金模式、综合模式（保底模式）几种。

在疫情影响之下，出租方和承租方，并非利益冲突的双方，对于承租方而言，在本次疫情中将可能会面临以下问题：
（1）能否要求减免租金？
（2）自主停业是否构成对租赁合同的违反？
（3）在出租方要求强制停业时，可以主张哪些权利？
（4）物业管理费用、水电费、员工工资等问题有什么解决方案？

对于出租方来说，在新型冠状病毒疫情下，可能会遇到承租人要求减免租金、解除租赁合同等法律问题。为破解困境，出租方可考虑以下途径缓解与承租方的紧张关系。
（1）加强与承租方沟通，及时掌握出租物业的实际经营状况
（2）及时关注相关行政部门发布的与疫情相关的行政规定和措施，与承租人互相监督共同遵守
（3）及时签订书面补充租赁合同，稳定租赁关系，主动把握控制疫情造成的风险
（4）在承租人提起诉讼请求解除合同或减免租金时，积极应诉。

房地产行业主要面临的法律问题可以分为两大方面，一是不可抗力或情势变更导致的合同履行障碍；二是特殊时期物业管理的特殊义务。

房地产企业在施工合同、商品房认购合同、商品房预售合同、房屋租赁合同中都可能涉及到与疫情相关的不可抗力和情势变更问题。对物业管理企业而言，在疫情发生时期，不但基本不能因疫情而可主张减免部分物业管理责任，相反，还应按照国家或当地政府疫情防控要求，履行特殊时期的特殊职责。

1. 信贷合同

在司法实践中，如前述所援引的案例，法院通常情况下不会支持债务人基于情势变更原则要求变更或解除金钱给付类合同的请求，但相关监管部门已对本次疫情可能引发的信贷违约纠纷予以关注并陆续发文，增加法院适用情势变更原则、支持符合条件的债务人变更合同（如延期还款）的可能性。包括：《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发[2020]10号）、《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）等。

2. 其他类型（准）金融业务纠纷

目前行政部门和司法机关都尚未对此等问题发布指导性文件，如将来诉诸法院，是否构成情势变更很大程度上取决于案件事实，法院既要保护债务人的合法权益，也需防止部分债务人借疫情逃避合同义务。出于诉讼过程中的不确定因素，我们建议债务人基于自身受疫情影响的情况积极主动联系债权人并呈交相应说明及支持性材料，以争取事先得到债权人的谅解和宽限。对于债权人而言，我们也建议应在综合评估疫情对债务人履行能力影响的基础上，对暂时受困的债务人在履行期限上给予一定宽限。

1、评估新冠疫情对合同履行的影响

企业提前规划，尽早评估疫情爆发对合同履行的现实和潜在影响。如疫情的爆发导致合同履行存在困难，则应尽快采取措施。商业利益的综合考虑，往往是后续法律行动的基础和宗旨。

2、及时通知合同相对方，并留存通知等书面凭证

《合同法》第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。可见，即便新冠疫情在个案中被认定构成不可抗力，不论合同有无约定，履行义务方就其无法再履行有通知对方的法定义务。

就因疫情爆发导致合同履行的困难，可与合同相对方就合同后续履行方案等事宜进行沟通，并争取形成补充协议等书面文件，避免后续争端。注意事项包括：
（1）根据合同约定的通知期限和通知程序、通知方式，发出书面文件；
（2）确保通知文件被有效接收，留存收件凭证；
（3）不适用中国法的国际合同，应尽早咨询当地律师的建议，并与合同相对方就合同的履行安排及责任承担等进行磋商。

3、及时申请开具不可抗力事件的证明

根据《合同法》第一百一十八条，主张不可抗力事件一方负有不可抗力事件的证明责任，合同当事方应尽可能获得政府等部门对不可抗力事件及合同履行影响的说明。

根据《中国国际贸易促进委员会章程》第八条第（六）项，“出具不可抗力证明”是中国国际贸易促进委员会（以下简称“贸促会”）的职责之一。而且贸促会就新冠疫情爆发出具不可抗力证明发布了官方通知文件。某些公证处也可就新冠疫情可出具不可抗力事件公证，发布了可接受公证委托的通知（如北京市长安公证处）。关于贸促会证明及公证的具体程序和文件要求，当事人可具体咨询相关部门人员。

4、留存新冠疫情影响企业经营的行情、数据等证明文件

因民商事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，主张变更或解除合同的一方，负有相关的证明责任。为此，企业在作出商业决策前，应谨慎考虑是解约还是协商变更合同；拟因新冠疫情爆发而解除合同时，应谨慎考虑疫情对合同履行的影响程度是否达到合同目的不能实现的程度。

在缔约各方短时间内无法协商一致的情况下，主张变更或者解除合同的当事人，应当注意新冠疫情发展、变化的讯息，留存影响企业经营的行情、数据等资料，做好应诉、谈判等准备工作。